近日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

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这也是继7月住建部在召开的企业座谈会上，提出“落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’”等政策措施后，以《通知》形式再明确“认房不认贷”。

这一政策能释放多大购房需求？又是否会在广东落地？记者采访相关人士。

三部门推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。图为深圳市中心住宅区

此次政策力度超出预期

《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

一直以来，“认房认贷”是一线热门城市和少数强二线城市调控楼市的重要手段，即居民在购买住房时能否享受首套房优惠，会综合考虑其房产和贷款记录。

在“认房认贷”政策下，受影响的主要是两部分需求：第一是改善性换房需求人群，第二是在其他城市有房的刚性住房需求人群。

一方面，对本地居民，只要在本地购买过房产并办理过贷款，想卖旧房换新房时，即使名下已无房产或贷款已结清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房贷利率。

另一方面，对外来人口、新市民，需买房定居，虽本地无房但只要在其他城市（如原籍地）有贷款购房情况的，即使贷款还清，也无法享受购买首套房的优惠。

以广州为例，无房无贷款记录者，购买商品住宅首付为最低三成；无房有贷款记录者，购买商品住宅首付最低为四成；有房无贷款记录或首套房贷已还清者，购买商品住宅首付最低为五成；而有房且贷款未还清则需要七成首付。

如果执行“认房不认贷”政策，只要在所在城市无房，即便有贷款（记录或在偿）也可以首套房身份买房；并且此次政策提出将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，意味着可以释放出更多的需求。

“此次政策力度超出了预期。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，既有利于商品房需求端稳定，也有利于居民端杠杆率稳定，最终有利于资产价格和金融秩序稳定。

易居研究院研究总监严跃进认为，这一政策对大城市信贷政策的调整、房贷政策的优化、购房成本的降低等将有比较直接的影响。

专家认为广深有意愿推进落地

接下来在广东，尤其是广州、深圳等地是否会落地“认房不认贷”？

目前，房地产政策是“一城一策”，此次住建部的表述为：此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。因此，具体是否实行“认房不认贷”，还主要由各个城市决定。

针对这一问题，在今年8月住建部提出三项房地产政策后，对“广州市将在哪些方面支持及满足刚性和改善性住房需求，是否会执行认房不认贷”的问题，广州市住房和城乡建设局回复：相关政策正在研究中，具体以官网公布为准。目前，广州市住房和城乡建设局官网暂未公布相关政策。

在“一城一策”背景下，城市地方政府要执行“认房不认贷”政策，也需与当地人民银行磋商，当地人民银行在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来具体执行该政策。

去年四季度以来，房贷余额连续下行，对银行资产质量造成一定冲击，银行也通过降低利率进行应对。中国人民银行广东省分行的数据显示，今年6月份，广东（不含深圳）商业银行新发放小微企业贷款加权平均利率4.04%，比上年同期下降0.31个百分点。其中，个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。

“目前，银行房贷额度充足，并且房贷依旧是优质资产。从银行的角度看，我认为大概率是愿意推进此类政策的，进而稳定房贷和资产价格。”李宇嘉表示。

《通知》也给行业带来一定信心，有业内人士预计，接下来广州、深圳执行“认房不认贷”可能性比较大。但广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文此前接受记者采访时也表示，当前“房住不炒”仍是主基调，特别对于一线热门城市，“对于广东一线城市，特别是涉及二套房，要看各地的态度，我认为会比较谨慎去实施”。

另外，在25日，财政部等三部门也发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。换购住房的个税退税政策在去年9月出台，此次明确延期至2025年底。严跃进认为，这将使购房者更好地享受退税的利好，“财税政策发力，是当前支持购房市场的重要体现”。

利好刚性和改善性住房需求

若“认房不认贷”落地，对相关购房者有较大的利好。

住房城乡建设部有关负责人表示，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

这一政策下，李宇嘉表示，以下几类人群的购房需求或将得到满足：父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还；子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还；在本地有房，想卖掉旧房置换新房，但有贷款记录；在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房；前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍的。

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换购住房退税优惠政策延续

记者25日从财政部了解到，为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局、住房城乡建设部日前发布公告称，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

享受公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任何代欣表示，为支持居民改善住房条件，去年，财政部等部门出台了支持居民换购住房有关个人所得税政策，政策将于今年底到期。三部门此次发布的公告明确将这项政策延续实施至2025年底，有助于继续支持居民改善住房条件。

此外，为继续支持公共租赁住房建设和运营，财政部、税务总局发布公告，明确继续实施公共租赁住房税收优惠政策至2025年底。

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